Право собственности на землю

Чтобы возникло право собственности на землю, регистрация и документы (правоустанавливающие и (или) подтверждающие право) — необходимы. Причем речь идет не только о частной собственности. Но и о муниципальной, региональной и федеральной. Остальные земельные участки являются публичными, собственность на которые не разграничена. Как Вы знаете, «ничейной» земли в России нет.

Понятие «право собственности на землю» находится на стыке гражданского и земельного законодательства. Но поскольку земля — это особенный объект, то оформление права требует учета ряда особенностей и нюансов. О них мы и расскажем ниже.

Сделка как основание возникновения права собственности на землю

Основания возникновения права собственности устанавливает статья 8 и глава 14 Гражданского кодекса РФ. Речь идет об общих основаниях приобретения права собственности на объекты гражданских прав. Праву собственности на землю и образованию земельных участков посвящается Земельный кодекс РФ (ст. 15-19, глава V.1, V.2, V. 4 и т.д.).

Самое распространенное основание — приобретение по сделке купли-продаже. И откровенно говоря, к такой сделке и продавец, и покупатель, должны быть юридически подготовлены. На стадии подготовки договора купли-продажи (или авансового соглашения при покупке) стоит получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Сделать это может любой человек. Покупатель должен удостовериться, что в качестве правообладателя указан Продавец. Также стоит изучить обременения (залог, арест и т.п.). И в зависимости от наличия обременений наполнять договор купли-продажи содержанием.

Кроме договора купли-продажи право собственности на земельный участок может возникнуть по иной сделке — по договору мены, дарения и т.п. Но почти каждый договор имеет свои особенности, которые устанавливает Земельный кодекс.

Обращаем внимание! Есть особенности в силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ и п. 2 ст. 552 ГК РФ. Если покупатель приобрел здание или сооружение и право собственности на земельный участок, где они расположены, тоже принадлежит Продавцу, то у покупателя возникнет право собственности и на землю. Несмотря на отсутствие речи про землю в договоре вообще. Если только стороны специально не оговорят иное.

Ровно как и при приобретении квартиры в многоквартирном доме. Покупатель приобретает право общей собственности на земельный участок (до фактической передачи квартиры будет залог).

Право собственности на землю по иным основаниям (кроме сделок)

Заинтересованное лицо может приобрести земельный участок из состава публичных земель. В качестве основания:

• договор купли-продажи — на торгах и без (пункт ст. 39.3. Земельного кодекса РФ). Особое внимание при приобретении земли покупатель должен обращать на виды разрешенного использования. Нарушение разрешенных видов деятельности может повлечь применение наказания.
• договор мены — когда, к примеру, земельный участок изъят для государственных или муниципальных нужд.
• акт органа власти. Это случаи, когда земля предоставляется бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование. Например, в ряде регионов бесплатно земля может предоставляться для собственников жилых домов, которые давно построены и земля под них не выделялась.

Право собственности на землю может возникнуть в результате преобразования земельного участка. Например, супруги по решению суда о разделе имущества разделили один земельный участок на 2 самостоятельных участка. Или участник долевой собственности подал и выиграл иск о выделении земельного участка. Таким образом, и образование, и выделение, раздел, перераспределение могут стать основанием возникновения права собственности.

Допускает закон и регистрацию права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности. Но земля в таком случае не должна и не может быть публичной. Такие дела в отношении земли имеют свои нюансы, особенно, в области доказательства того, что это не публичная собственность. Но положительно рассмотренные дела судебная практика знает. Доступен и такой способ, как решение суда — по иску о признании права собственности на земельный участок.

Независимо от оснований собственник обязательно должен зарегистрировать право собственности в Едином государственном реестре недвижимости. Конечно, это не обязанность. Но с юридической точки зрения (ст. 219 ГК РФ) право собственности возникает только с момента государственной регистрации.

Регистрация и документы

Итак, для регистрации права собственности на земельный участок заинтересованное лицо обращается в Росреестр. Во-первых, это может быть сам собственник или уполномоченное им по доверенности лицо. Причем доверенность в обязательном порядке удостоверяет нотариус. Третье лицо обратиться за принудительной регистрацией тоже может, но в особенных случаях. Например, в силу статьи 66 Закона об исполнительном производстве такое право есть у судебного пристава-исполнителя.

Регистрация права собственности осуществляется на основании документов. Правоустанавливающие документы — это оригиналы договоров, распорядительных актов. А для вновь образованных земельных участков, которым необходима процедура кадастрового учета — еще и межевой план. Обращаем внимание, что кадастровый учет без регистрации права собственности проводится в редких случаях. Обычно эти действия осуществляются по принципу «единого окна».

Когда речь идет о сделке, при которой возникает право собственности на участок, то обратиться за регистрацией должны обе стороны. Если договор удостоверен нотариально, заявление может подать одна сторона. Или сам нотариус.

Регистрация права собственности — государственная услуга. Поэтому собственник обязательно уплачивает государственную пошлину. Ее размер разный — от 350 руб. для граждан из земель сельхоз. назначения до 22 000 руб. для юридических лиц. Когда речь о долевой собственности, госпошлину уплачивает каждый собственник соразмерно своей доле.

Регистрация права собственности на землю подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.