Чтобы возникло право собственности на землю, регистрация и документы (правоустанавливающие и (или) подтверждающие право) — необходимы. Причем речь идет не только о частной собственности. Но и о муниципальной, региональной и федеральной. Остальные земельные участки являются публичными, собственность на которые не разграничена. Как Вы знаете, «ничейной» земли в России нет.
Понятие «право собственности на землю» находится на стыке гражданского и земельного законодательства. Но поскольку земля — это особенный объект, то оформление права требует учета ряда особенностей и нюансов. О них мы и расскажем ниже.
Основания возникновения права собственности устанавливает статья 8 и глава 14 Гражданского кодекса РФ. Речь идет об общих основаниях приобретения права собственности на объекты гражданских прав. Праву собственности на землю и образованию земельных участков посвящается Земельный кодекс РФ (ст. 15-19, глава V.1, V.2, V. 4 и т.д.).
Самое распространенное основание — приобретение по сделке купли-продаже. И откровенно говоря, к такой сделке и продавец, и покупатель, должны быть юридически подготовлены. На стадии подготовки договора купли-продажи (или авансового соглашения при покупке) стоит получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Сделать это может любой человек. Покупатель должен удостовериться, что в качестве правообладателя указан Продавец. Также стоит изучить обременения (залог, арест и т.п.). И в зависимости от наличия обременений наполнять договор купли-продажи содержанием.
Кроме договора купли-продажи право собственности на земельный участок может возникнуть по иной сделке — по договору мены, дарения и т.п. Но почти каждый договор имеет свои особенности, которые устанавливает Земельный кодекс.
Обращаем внимание! Есть особенности в силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ и п. 2 ст. 552 ГК РФ. Если покупатель приобрел здание или сооружение и право собственности на земельный участок, где они расположены, тоже принадлежит Продавцу, то у покупателя возникнет право собственности и на землю. Несмотря на отсутствие речи про землю в договоре вообще. Если только стороны специально не оговорят иное.
Ровно как и при приобретении квартиры в многоквартирном доме. Покупатель приобретает право общей собственности на земельный участок (до фактической передачи квартиры будет залог).
Заинтересованное лицо может приобрести земельный участок из состава публичных земель. В качестве основания:
Право собственности на землю может возникнуть в результате преобразования земельного участка. Например, супруги по решению суда о разделе имущества разделили один земельный участок на 2 самостоятельных участка. Или участник долевой собственности подал и выиграл иск о выделении земельного участка. Таким образом, и образование, и выделение, раздел, перераспределение могут стать основанием возникновения права собственности.
Допускает закон и регистрацию права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности. Но земля в таком случае не должна и не может быть публичной. Такие дела в отношении земли имеют свои нюансы, особенно, в области доказательства того, что это не публичная собственность. Но положительно рассмотренные дела судебная практика знает. Доступен и такой способ, как решение суда — по иску о признании права собственности на земельный участок.
Независимо от оснований собственник обязательно должен зарегистрировать право собственности в Едином государственном реестре недвижимости. Конечно, это не обязанность. Но с юридической точки зрения (ст. 219 ГК РФ) право собственности возникает только с момента государственной регистрации.
Итак, для регистрации права собственности на земельный участок заинтересованное лицо обращается в Росреестр. Во-первых, это может быть сам собственник или уполномоченное им по доверенности лицо. Причем доверенность в обязательном порядке удостоверяет нотариус. Третье лицо обратиться за принудительной регистрацией тоже может, но в особенных случаях. Например, в силу статьи 66 Закона об исполнительном производстве такое право есть у судебного пристава-исполнителя.
Регистрация права собственности осуществляется на основании документов. Правоустанавливающие документы — это оригиналы договоров, распорядительных актов. А для вновь образованных земельных участков, которым необходима процедура кадастрового учета — еще и межевой план. Обращаем внимание, что кадастровый учет без регистрации права собственности проводится в редких случаях. Обычно эти действия осуществляются по принципу «единого окна».
Когда речь идет о сделке, при которой возникает право собственности на участок, то обратиться за регистрацией должны обе стороны. Если договор удостоверен нотариально, заявление может подать одна сторона. Или сам нотариус.
Регистрация права собственности — государственная услуга. Поэтому собственник обязательно уплачивает государственную пошлину. Ее размер разный — от 350 руб. для граждан из земель сельхоз. назначения до 22 000 руб. для юридических лиц. Когда речь о долевой собственности, госпошлину уплачивает каждый собственник соразмерно своей доле.
Регистрация права собственности на землю подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Задайте свой вопрос юристу