Земли сельскохозяйственного назначения

Особенный правовой режим имеют земли сельскохозяйственного назначения. Земельный кодекс РФ посвящает этой категории земельных участков главу XIV, которая так и называется — земли сельскохозяйственного назначения. Категорию и вид разрешенного использования участка можно узнать с помощью публичной кадастровой карты. И, разумеется, в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости, с помощью запроса через МФЦ. Про особенности таких земель мы расскажем ниже.

Что такое земли сельскохозяйственного назначения, в чем их особенности

Статья 77 ЗК РФ закрепляет, что к такой категории земель относятся земли:

• расположенные вне населенных пунктов
• и предназначенные для нужд сельского хозяйства. Они могут быть непосредственно предоставлены физическим и юридическим лицам для удовлетворения таких нужд, как ведение сельского хозяйства. Либо предназначены для таких целей.

Есть еще такое понятие как сельскохозяйственное угодье. Это сенокосы, пастбища, пашни, а также земли, занятые зелеными насаждениями. То есть это земельный участок в составе земель сельхозназначения комплексного использования. Угодью имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Особенность такой категории земли — в роли, которую она играет в экономике страны. Создавая земли сельскохозяйственного назначения государство стимулирует общество на использование их в соответствующих целях. И именно целевое назначение земель определяет их правовое регулирование и особенности оборота (продажи, покупки, обмена и т.п.). В России действует отдельный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Владение землей и ее использование

Закон ограничивает возможность иметь в собственности земельный участок сельскохозяйственного назначения для иностранных граждан и лиц без гражданства, а также для юридических лиц, в которых доля «иностранного участия» составляет более 50 %. То есть доля учредителей — иностранцев в уставном капитале организации. Такие лица могут владеть землей сельхозназначения исключительно по праву аренды. Исключения из этого правила устанавливает закон от 01.05.2016 г. № 119-ФЗ (Дальневосточный федеральный округ при условии участия в государственной программе переселения).

Использование земли имеет особенности — целевое назначение. Статья 78 ЗК РФ закрепляет, что допускается использование земли:

• для ведения сельскохозяйственного производства,
• в целях создания мелиоративных защитных лесных насаждений
• для научно-исследовательских, учебных целях (подготовка образовательных кадров и т.п.)
• в и иных связанных с сельскохозяйственным производством целях
• гражданами для личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, животноводства
• общинами коренных малочисленных народов Дальнего Востока, Севера, Сибири — для сохранения и развития традиционного образа жизни, промыслов и хозяйственной деятельности
• аквакультура (рыбоводство).

Особенности распоряжения землями сельскохозяйственного назначения

Статья 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения закрепила ряд принципов оборота, а значит и распоряжения, земельными участками. Помимо обязательного сохранения целевого назначения закон устанавливает преимущественное право региона (муниципалитета) на покупку земельного участка из земель сельхозназначения при его продаже. За исключением продажи с публичных торгов.

Продавец обязан уведомить высший исполнительный орган власти субъекта РФ о предстоящей продаже земельного участка. Обратите внимание! Закон субъекта РФ преимущественное право покупки может закрепить за муниципалитетом. В уведомление продавец включает существенные условия договора, включая стоимость земельного участка. Когда в течение 30 дней с даты получения ответ продавец не получил или получил отказ от покупки, в течение года сделка купли-продажи может состояться. Но по цене не ниже, чем продавец указал в уведомлении. В противном случае следка будет ничтожной (о признании сделки недействительной).

Не все участки подпадают под такую особенность. Нет преимущественного права региона/муниципалитета при обороте земель сельхозназначения для личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, а также те, на которых расположены объекты недвижимости.

В аренду сдать можно только участок,ж прошедший государственный кадастровый учет (с присвоением кадастрового номера). Причем в этому случае закон закрепляет право преимущественной аренды, в отличие от многих других категорий земель.

Перевод из земли сельхозназначения в иную категорию

Еще один закон — от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ — регулирует порядок перевода земель или земельных участков из одной категории в другую. И нужно сказать, что перевод именно из сельхозназначения особенно затруднителен. Вместе с тем ст. 7 этого Закона устанавливает возможность это сделать, но только в исключительных случаях:

• консервация земли
• изменение (установление) черты населенного пункта
• создание особо охраняемой природной территории
• строительство автодорог, трубопроводом и др. подобных объектов — только при наличии проекта рекультивации
• непригодность для сельского хозяйства и включение в связи с этим в земли лесного или водного фонда, земли запаса и др.

Статья 6 Закона, Земельный и Гражданский кодексы устанавливают порядок принудительного изъятия земли сельскохозяйственного назначения при нарушении целевого использования или неиспользования в сельхоз.целях такой земли.