Земельные участки, виды разрешенного использования

Право собственности граждан возникает не на землю, а на земельные участки, виды разрешенного использования которого внесены в государственный кадастр. Проще говоря, земля должна быть сформирована в земельный участок. Это значит не только огорожена на местности. Законодательство России предъявляет особенные требования к учету такого объекта, как земельный участок.

Использовать землю можно в соответствии с ее назначением. Например, на земле для сельского хозяйства нельзя возводить многоквартирные дома, а на земле для огородничества — жилой дом. Правило — «моя собственность, что хочу, то и делаю» здесь работает с особенностями. Подробнее о формировании земельного участка, видах разрешенного использования расскажем ниже. А дополнительные вопросы можно задать дежурному юристу сайта.

Что такое земельный участок

С точки зрения права объектом регулирования земельного законодательства является земля как природный объект и ресурс, земельные участки и их части. Земельный участок как объект права (любого: собственности, аренды, пользования и т.п.) — это объект недвижимости. Следовательно, в силу ст. 130 и 131 Гражданского кодекса РФ право на такой объект подлежит государственной регистрации. Без государственной регистрации право юридически не существует, кроме случаев, прямо предусмотренных законом. Например, аренда до года считается действительной и без регистрации. Поэтому в некоторых случаях без иска о признании права собственности на земельный участок не обойтись.

Чтобы объект права существовал юридически, он должен обладать определенными характеристиками. Именно они позволят идентифицировать участок, отделить от других аналогичных объектов. И безусловно, земельный участок — это всегда часть земной поверхности, иногда и искусственно созданная.

Характеристиками земельного участка являются:

• границы. Они должны быть внесены в государственный кадастр недвижимости, для чего заинтересованное лицо предоставляет межевой план. При возникновении споров в суде заинтересованные лица часто используют иск об установлении границ земельного участка. Судебный порядок не обязателен. В большинстве случаев Росреестр вносит сведения в кадастр и споров о границах не возникает.
• адрес (местоположение)
• кадастровый номер
• площадь

Безусловно, можно также выделить и иные характеристики земельного участка, в т.ч. вид разрешенного использования, категория и т.п. Но по сути для индивидуализации земельного участка достаточно знать его кадастровый номер. Если необходимо, то основные и дополнительные характеристики объекта недвижимости устанавливает Федеральный закон № 218-ФЗ.

Для чего нужны виды разрешенного использования

Вид разрешенного использования в силу ст. 8 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является дополнительным сведением об объекте недвижимости. Статья 7 Земельного кодекса РФ называет категории земельных участков. Например земли:

• населенных пунктов
• сельхозназначения
• водного фонда
• лесного фонда
• транспорта и т.п.

Земли населенного пункта делятся на такие территориальные зоны, как жилые, общественно-деловые, рекреационные, производственные и т.п. (полный перечень устанавливает ст. 85 Градостроительного регламента).

Вид разрешенного использования — допустимые возможности использования и осуществления видов деятельности на земельном участке. Есть основные виды разрешенного использования, условно разрешенные и вспомогательный (ст. 37 Градостроительного кодекса РФ). Классификатор видов разрешенного использования утвердило Минэкномразвития приказом от 01.09.2014 г. № 540.

В пределах категории земель землепользователь может выбирать любой допустимый вид разрешенного использования. Но только когда муниципалитетом утверждены правила землепользования и застройки территории. И касается это основного и вспомогательного видов. На условно разрешенный вид необходимо подавать заявление.

Как сформировать и юридически закрепить земельные участки, виды разрешенного использования

Сформировать новый земельный участок можно или из публичных земель, или путем преобразования уже существующего земельного участка. Проверить, существует ли земельный участок юридически, можно с помощью сервиса «публичная кадастровая карта». При этом независимо от способа образования такого нового объекта, как земельный участок или его часть, придется проводить кадастровые работы. А после этого обратиться в Росреестр за осуществлением кадастрового учета и (или) регистрацией права на земельный участок.

Преобразование земельного участка — раздел, выдел, объединение, перераспределение. Из уже существующего участка. Все эти способы Земельный кодекс РФ регламентирует в своих нормах, в т.ч. ст. 11.4-11.7. Обязательно необходимо учесть целевое назначение земли, разрешенное использование, предельным размерам земельного (земельных) участка(ов). В ряде случаев потребуется также согласие всех пользователей исходного земельного участка.

Образовать земельный участок из публичных земель можно в соответствии с проектом межевания территории. А если он не утвержден? Кадастровый инженер подготовит схему расположения земельного участка. Ее необходимо будет утвердить у уполномоченного органа. Это может быть комитет по земле муниципалитета, или управление имущественных отношений. Все зависит от того, как распределили свои полномочия по земле внутри региона. А затем этот вновь сформированный земельный участок инициатор или выкупит, или будет бороться за право аренды. Закон позволяет некоторым гражданам получить право на сформированный земельный участок без аукциона (ст. 39.6 ЗК РФ).

Что касается вида разрешенного использования. Как уже сказано выше, он указан в ЕГРН, а источником его присвоения являются правила застройки и землепользования. То есть этот вид определяет орган власти путем установления границ территориальных зон. Изменить категорию земли и вид разрешенного использования можно, но это особенный непростой порядок.

Настоятельно не рекомендуем нарушать вид разрешенного использования, а также нарушать границы земельного участка. Такие действия могут стать самовольным занятием земельного участка. И повлечь неприятные последствия.

Таким образом, земельные участки, виды разрешенного использования которых соответствуют фактической деятельности, являются объектом права собственности граждан, организаций и публичных образований.