Правила землепользования и застройки

Градостроительный и Земельный кодексы часто ссылаются на правила землепользования и застройки. Этот документ утверждает муниципалитет, и является он в большей степени документом территориального планирования. То есть такие правила – больше про градостроительное регулирование. При этом Правила настолько существенно влияют на земельные правоотношения, что влияют даже на установление границ земельного участка. Не говоря уже о видах разрешенного использования земельных участков в составе муниципалитета.

Закон наделяет Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) определенными целями, которые носят комплексный характер. И эти цели во многом определяют то, как собственники земельных участков и объектов недвижимости будут владеть и пользоваться своей собственностью. В том числе частной.

Для чего утверждаются Правила землепользования и застройки

ПЗЗ – это документ градостроительного зонирования. Регламентирует утверждение, цели и изменение такого документа ст. 30-33 Градостроительного кодекса РФ. Такой документ необходим для устойчивого развития территорий муниципального образования, планировки территории. Именно ПЗЗ должны учитывать все объекты культурного наследия в муниципалитете, состояние окружающей среды, развитие определенных территорий. В том числе путем привлечения инвестиций.

Именно ПЗЗ включают в себя карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты. Подробно о том, для чего они нужны мы рассказали в публикации “земли населенных пунктов” и “самовольное занятие земельного участка“.

Статья 30 ГрК РФ одной из целью принятия ПЗЗ называет обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц. В том числе собственников и правообладателей земельных участков и объектов недвижимости. А с другой стороны, Правила землепользования и застройки должны отражать и учитывать и публичные интересы (по развитию территории, сохранении окружающей среды и т.п.). И найти этот баланс – задача муниципалитета (для Москвы и Санкт-Петербурга – органа власти такого субъекта РФ).

Для чего ПЗЗ нужны обычному человеку? Во-первых, для понимания, в какой территориальной зоне находится земельный участок и что на нем можно делать. Какой высоты можно построить здание и какое по назначению, какой площади и где его разместить.

Во-вторых, до регистрации права собственности можно выбрать земельный участок с учетом ПЗЗ и пробовать выкупить его (взять в аренду) для использования. И безусловно, Правила обязательны для должностных лиц органов власти. Например, при выдачу разрешений на строительство, формировании земельных участков и т.п.

В- третьих, порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка тоже отражен в ПЗЗ.

Наконец, при обращении с иском о праве собственности на самовольную постройку важно до обращения в суд оценить соблюдение Правил. Чтобы оценить перспективу возможности узаконения строения.

Изменение Правил землеустройства и застройки

При утверждении ПЗЗ проверяют на соответствии с иными документами территориального планирования. Это и генеральный план поселения (города), и законодательство в части охранных зон, защитных зон (зон с особыми условиями использования территории). А также технические регламенты, схемы территориального планирования. Не всегда на стадии утверждения удается создать идеальный документ. Тем более, что законодательство в области градостроительного планирования меняется. Поэтому статья 33 ГрК РФ предусматривает возможность изменять ПЗЗ.

Гражданин или юридическое лицо могут инициировать внесение изменений в Правила землепользования и застройки. Основание:

  • в результате применения ПЗЗ не удается эффективно использовать землю и ОКС,
  • снижается стоимость земли и (или) ОКС
  • причиняется вред правообладателям земельного участка или объекта капитального строительства
  • не реализуются права граждан

Для этого заинтересованное лицо представляет на комиссию предложение о внесении изменений в ПЗЗ. Кстати, порядок составления предложения и документы к нему (т.е. порядок изменения ПЗЗ) устанавливают Правила землепользования и застройки. Комиссия в ответ на предложение готовит свое заключение, которое направляет главе городского округа (поселения). Который и принимает решение – отклонить предложение или подготовить проект о внесении изменений в ПЗЗ.

Правила землепользования и застройки повсеместно приняты в городских округах и поселений. Найти их можно на официальном сайте администрации Вашего города.

Задайте свой вопрос юристу

Время подготовки ответа займет какое-то время.