Иск о расторжении договора аренды земельного участка

Обширная судебная практика не сделала иск о расторжении договора аренды земельного участка простым в рассмотрении. Все потому, что как и в любом земельном споре, значение имеет конкретная жизненная ситуация. И фактические обстоятельства дела. Обзоров Верховного суда по вопросам аренды очень много, что усложняет выбор “правильных” правовых норм.

Однако составить сам иск самостоятельно возможно. Как и изучить правовые нормы Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ в сфере расторжения договора аренды земли.

 Пример искового заявления о расторжении договора аренды земельного участка

В Чкаловский районный суд
г. Екатеринбурга
Истец: Федоров Евгений Сергеевич,

адрес местожительства: 620130, г. Екатеринбург, ул. Летняя, 28

Ответчик: Департамент имущественных отношений г. Екатеринбурга,
адрес: 620135, г. Екатеринбург,
ул. Орджоникидзе, 28,
ИНН 69647357469884

Исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка

17 июля 2022 г. истец и ответчик по результатам аукциона заключили договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 98 сроком действия на 5 лет для индивидуального жилищного строительства. Истец является Арендатором, ответчик – Арендодателем в соответствии с Положением о Депратаменте имущественных отношений, постановление Администрации № 469847 от 20.01.2012г. Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 54:484:457694:11, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Свердловская, 11.

На момент проведения аукциона была скрыта существенная информация о предмете договора. Так, на момент размещения анонса аукциона и его проведения отсутствовала информация о факте прохождения через середину участка газопровода, давление 0,3 м. Следовательно, с учетом действующих СНиП расстояние от фундамента моего планируемого к строительству жилого дома должно быть не менее 5 м. Фактически разместить дом с учетом требований о расстоянии до объектов капитального строительства соседей – невозможно. Это подтверждает справка проектной организации.

В настоящее время установлен факт невозможности использования земельного участка по его назначению – для строительства индивидуального жилого дома. Что является основанием для расторжения договора аренды земельного участка в соответствии со ст. 620 ГК РФ.

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60).

Истец обращался к ответчику в порядке ст. 452 ГК РФ с претензией о расторжении договора аренды (исх. от 20 августа 2022 г.), на что от ответчика поступил письменный отказ (прилагается).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 46 ЗК РФ, 620 ГК РФ, ст. 131-132 ГПК РФ,

Прошу:

  1. Расторгнуть договор аренды аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 98 от 17.07.2022 г. (кадастровый номер 54:484:457694:11, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Свердловская, 11, общая площадь 678 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов) между Департаментом имущественных отношений г. Екатеринбурга и  Федоровым Евгением Сергеевичем.
  2. Взыскать с Департамента имущественных отношений г. Екатеринбурга в пользу Федорова Евгения Сергеевича выплаченные в качестве арендной платы денежные средства в размере 25 000 руб.

Приложение:

  1. Квитанция об уплате госпошлины
  2. Уведомление о направлении ответчику копии иска
  3. Копия договора аренды, акта приема-передачи
  4. Заключение проектной организации
  5. Акт осмотра земельного участка
  6. Квитанции о внесении арендных платежей

15.10.2022 г.               Федоров          Федоров Е.С.

Основания подать иск о расторжении договора аренды земельного участка

Земля может принадлежать тому или иному лицу на основании разных форм собственности. Это и частная (граждане, организации), муниципальная, региональная, федеральная, государственная (собственность на которую не разграничено). От собственника зависит основания предоставления земли в аренду (договор, аукцион, торги), права и обязанности сторон, основания расторжения договора аренды.

Общие основания расторжения любого договора устанавливает Гражданский кодекс РФ. Как в иске о расторжении договора (ст. 451-452 ГК РФ). К общим основаниям отнесем и нормы части 2 Гражданского кодекса РФ, посвященной договору аренды (ст. 619-620 ГК РФ):

  • невнесение арендной платы 2 и более раз подряд
  • арендатор пользуется землей в нарушение целевого назначения, условий договора
  • существенно ухудшает состояние земли
  • арендодатель фактически не передал землю
  • состояние земли не соответствует условиям договора аренды и его целевому назначению
  • иные, установленные договором

Специальные – Земельный кодекс (ст. 45, 46):

  • возведение самовольной постройки
  • невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
  • неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет
  • изъятие для государственных нужд и т.д.

Составление и подача иска. Защита ответчика в суде

Действуют общие правила составления и подачи искового заявления в суд.

Обратите внимание! По данному спору предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора. Согласно ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование в суд сторона может направить только при получении отказа расторгнуть договор (а также неполучение в срок ответа) от другой стороны. Поэтому до обращения в суд истец обязательно составляет претензию о расторжении договора.

В качестве приложений к иску обязательны квитанция об уплате госпошлины. Ее размер составляет как для исков неимущественного характера – 300 руб. для граждан и 6000 для организаций. Также к иску истец прикладывает договор аренды, квитанции о внесении арендной платы, иные доказательства по гражданскому делу. В зависимости от того, кто истец (арендодатель или арендатор), одновременно могут быть заявлены требования о взыскании арендной платы, убытков (госпошлину придется доплатить), судебных расходов.

Иск о расторжении договора аренды земельного участка рассматривают районные суды. Исключительная подсудность – по месту нахождения земельного участка. В деле нередко проводятся экспертизы, когда требования связаны с порчей земли, ухудшением ее качеств и т.д.

Что может сделать ответчик? Представить свои возражения, отзыв на иск. Обратите внимание на новый пакет законодательных инициатив по договору аренды в связи с распространением коронавирусной инфекции COVID-2019. Арендаторам разрешат досрочно отказаться от договоров. Отсрочка и рассрочка по арендной плате практически перестали быть правом, а стали обязанностью Арендодателя. Однако и арендодатель может ссылаться на злоупотребление право и сложившейся ситуацией.

Суд рассматривает дела по искам о расторжении договора аренды земельного участка  в общем порядке, а решение станет основанием внести соответствующую запись в единый государственный реестр недвижимости (когда договор зарегистрирован).

Напишите свой вопрос